¿Qué es el Libro del Edificio?
El Libro del Edificio consiste en un conjunto de documentos gráficos y escritos que deben tener por obligación todos los edificios, tanto de titularidad pública como privada, que se construyan, reformen o rehabiliten en España.
Constituyen el archivo y registro del historial e incidencias técnicas, jurídicas y administrativas de un edificio. Permite así poner a disposición del propietario del mismo o de la comunidad de propietarios toda la información, datos relevantes e instrucciones necesarias para el uso adecuado de los espacios del edificio, elementos constructivos e instalaciones. Conociendo esa información, es posible ejecutar las obras posteriores de reforma, reparación o rehabilitación, acreditar el cumplimiento de las obligaciones de la comunidad de propietarios o poder contratar los servicios y suministros necesarios.
Es un libro obligatorio para todos aquellos edificios que hayan sido construidos a partir de la entrada en vigor de la Ley 2/1999 del 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación. Los edificios construidos con anterioridad a esta fecha no están obligados a disponer del libro, salvo que con posteridad hayan realizado obras de rehabilitación o reforma integral.
¿De qué está formado el Libro del Edificio?
El Libro del Edificio está formado de los siguientes elementos:
- El Proyecto. El proyecto completo. Esta parte del libro recoge la memoria, los planos o el presupuesto, entre otros. Todos los documentos mediante los que se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras.
- Acta de recepción de la obra. Documento que estará firmado por el promotor y constructor.
- Relación de los agentes participantes. Se identifican los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificación.
- Información jurídica del inmueble. Escritura de la propiedad, cargas y gravámenes de la parcela.
- Instrucciones de uso y mantenimiento. Quedan documentadas todas las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
- Documentación del control de recepción en obra de productos, equipos y sistemas. Controles de calidad, control de suministros o ensayos, entre otros.
- Certificado de Eficiencia Energética del edificio.
- Memoria técnica o proyecto de la instalación térmica ejecutada. Materiales y equipos instalados en esa acción, con sus respectivas garantías.
- Relación de todas las instalaciones y reformas realizadas en la instalación térmica.
- Certificado de la instalación térmica y de sus inspecciones.
- Conclusiones de las pruebas de puesta en servicio de las instalaciones térmicas.
- Copia del libro de subcontratación que el contratista entregó al Dirección de la Obra.
- Documentación técnica o administrativa que se vaya generando durante la vida útil del inmueble.
Cualquier ejemplo del libro del edificio debe contener como mínimo estos puntos indicados anteriormente.
¿Para qué sirve el Libro del Edificio?
El Libro del Edificio contiene la descripción del edificio y sus componentes, normas de uso, conservación y mantenimiento, así como las normas de actuación en caso de siniestro o situaciones de emergencia. También incluye la correcta relación de las garantías que los propietarios disponen sobre la calidad de las actividades de los agentes que intervinieron y de los materiales que emplearon.
Cuando consultas el Libro del Edificio, puedes saber en todo momento a quién tienes que dirigirte para realizar cualquier reclamación relacionada con los defectos en la construcción o rehabilitación integral del edificio.
El Libro del Edificio, ¿quién lo hace?
La Dirección de Obra es el encargado de redactar y firmar el Libro del Edificio, incluyendo toda la documentación de la ejecución del inmueble, con la documentación recibida de todas las empresas e instaladores que la ejecuten.
La Dirección de Obra prepara y entrega el Libro al promotor.
Posteriormente el promotor se lo entrega al usuario final del inmueble, es decir, a las personas que compran una vivienda o un local del edificio. Las personas propietarias son las encargadas de conservar el libro y transmitirlo a futuros propietarios.
¿Cada cuánto hay que actualizar el Libro del Edificio?
Debe actualizarse cada vez que se realice una obra de ampliación, reforma o rehabilitación de todo el edificio o de alguna de sus plantas. Cuando se intervienen elementos comunes también debe actualizarse.
¿Dónde puedes encontrar el Libro del Edificio?
Según establece el artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el Libro del Edificio debe entregarse a todos los usuarios finales del mismo. De todas formas, en caso de no tener acceso directo a este documento, el Presidente de la Comunidad suele disponer de un ejemplar completo de todo el edificio.
Cada vecino debe de tener la parte del Libro del Edificio que se refiere a su propiedad exclusiva (vivienda, plaza de garaje y trastero, por ejemplo).
Si el Libro del Edificio no es entregado a los vecinos, ni tampoco el Presidente de la Comunidad dispone de él, se puede solicitar una copia al Colegio de Arquitectos o al Ayuntamiento del municipio donde se encuentre el edificio.
¿Qué ocurre si no encuentras el Libro del Edificio?
Lo normal es que pudieras encontrarlo en cualquiera de los lugares mencionados anteriormente, pero en el caso de que no fuera así, el paso siguiente sería realizar una reclamación en el Ayuntamiento del municipio en la cual residas.
Ahora bien, el Libro del Edificio, como decíamos, hace referencia al uso adecuado de los espacios del edificio, elementos constructivos e instalaciones del mismo; pero cuando hablamos de mantenimiento de nuestra propia vivienda existe otro documento que conocemos por Manual de la Vivienda.
¿Qué es el Manual de Uso y Mantenimiento de la Vivienda?
El Manual de Uso y Mantenimiento de la Vivienda o Manual de Usuario de Vivienda es una guía o documento que la constructora entrega al propietario de la vivienda para que éste comprenda cada detalle de la obra constructiva, su operación y funcionamiento.
En el documento se recogen las principales características y especificaciones de la vivienda así como las recomendaciones para el buen uso y mantenimiento, tanto de la propiedad como del conjunto residencial. Esta guía se entrega de forma individual a cada uno de los propietarios el mismo día en el que reciben las llaves de su casa.
Hay que ser conscientes que cuando se compra una vivienda estás adquiriendo un bien material. Para conservarlo en buen estado, tienes que darle mantenimiento y evitar que se deteriore. Esto es lo que llamamos mantenimiento preventivo, y se aplica a todos los elementos que componen la vivienda: paredes, techo, piso o pinturas, entre otros.
Existe otro tipo de mantenimiento llamado mantenimiento correctivo. Este es el que se ocupa de reparar y corregir los problemas y daños derivados del uso de la vivienda, una vez que se han puesto en evidencia. Es lo que reconocemos por rehabilitación o reforma.
Un mantenimiento preventivo siempre será mucho más económico y seguro que un mantenimiento correctivo.
Al final, el Manual de Uso y Mantenimiento de la Vivienda es un anexo independiente al resto de documentación entregada en el Libro del Edificio y ayuda al propietario a la conservación y mantenimiento de la propiedad, a conocer el procedimiento si hay un daño en la estructura de la vivienda o una avería, qué hacer en caso de emergencia y buenas prácticas medioambientales, conocer los servicios con los que cuenta la propiedad, los derechos y las obligaciones.
¿Quién elabora el Manual de Uso y Mantenimiento de Vivienda?
Es la empresa constructora quién, junto con su equipo técnico y especialista, se encarga de la elaboración del manual en el que se suelen incluir las siguientes especificaciones:
- Descripción general del proyecto.
- Especificaciones del conjunto residencial, las zonas y bienes comunes, cuentas, gastos, impuestos, servicios públicos.
- Especificaciones de la vivienda.
- Detalles de construcción del edificio.
- Certificaciones del proyecto de vivienda.
- Proveedores y contratistas para solicitar garantías.
- Procedimiento para solicitar garantías.
- Recomendaciones sobre el buen uso y mantenimiento de la vivienda: mantenimiento de jardines, puertas, pisos, cerámica, ventanas, ventilación, orificios en muros, pintura, aparatos eléctricos, medidor de energía eléctrica, tuberías, conexiones, etc.
- Recomendaciones sobre zonas comunes.
- Recomendaciones de seguridad.
- Deberes de la administración.
- Reglamento de propiedad junto con las normas de convivencia.
- Deberes de los copropietarios.
- Términos para la amplificación o modificación de la vivienda.
En la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) se incluyó el deber del propietario de la conservación de la propiedad en buen estado mediante un adecuado uso y mantenimiento. Corresponde al usuario, el utilizarlos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación.
Desde GRUPO PAGÈS BCN recomendamos poner en práctica los consejos que contiene el manual. Son básicos pero, a la vez, importantes para darle el mantenimiento necesario a la vivienda, de tal forma que se asegure el funcionamiento correcto de todos los elementos y sistemas que lo componen.
Recuerda que cualquier consulta que tengas relacionada con el Libro del Edificio y el Manual de Uso y Mantenimiento de la Vivienda puedes ponerte en contacto con nosotros.
REFERENCIAS:
