En estos últimos años quizás hayas escuchado a algún conocido, amigo o familiar decir que le ha conseguido su hipoteca un broker hipotecario. Es una figura que cada vez más está en alza en España, y que en otros países, sobre todo los del norte de Europa, se usa mucho por los compradores de viviendas para hacerse con una buena hipoteca.
¿Qué es un broker hipotecario?
El broker hipotecario es un intermediario financiero especializado en préstamos hipotecarios, que además, desde la entrada en vigor de la Nueva Ley de Crédito Hipotecario 5/2019 del 15 de Marzo, tiene que estar acreditado por el Banco de España para poder realizar su función de intermediación.
En lo práctico, el broker hipotecario es un profesional que ayuda al comprador de la hipoteca a conseguirla y con las mejores condiciones financieras, en cuanto a tanto por ciento de financiación, intereses, y vinculaciones, en función del perfil y las necesidades del cliente. No solo están dedicados a las hipotecas para comprar una vivienda, sino que también en Hipotecas para Autopromoción, Hipotecas para inversión, Subrogaciones para mejorar la hipoteca actual o para ampliar la hipoteca, etc.
Cuando se contrata un broker, lo primero que va a hacer es preguntar a los clientes sobre qué tipo de hipoteca necesitan, sobre el precio de la vivienda que compran, y sobre su situación financiera y laboral. Luego, le requerirá a los clientes cierta documentación (la misma que piden los bancos para estudiar la viabilidad de la hipoteca) y realizará un informe de riesgos para, con ello, empezar a negociar con las distintas entidades financieras.
Si es un buen broker, conseguirá normalmente condiciones que los clientes, simplemente acudiendo a una oficina bancaria, no pueden conseguir por sí mismos. Se encargará de negociar con cada uno de los bancos las condiciones de la hipoteca de una forma totalmente personalizada. Este punto es la gran diferencia entre los brokers y los simuladores de hipotecas que hay en internet, que casi nunca reflejan con seguridad la oferta que se puede o no se puede conseguir para un determinado cliente.
No solo es buena idea acudir a un broker cuando tu banco te deniega la hipoteca, o cuando no tienes ahorros y necesitas una hipoteca al 100%, sino que es interesante para poder comparar con las condiciones que te ofrece tu banco. Quizás tu banco te ofrece un 80% de financiación sobre la compraventa, y puede ser una buena opción subir al 90% para no descapitalizarse (y más estando el precio del dinero tan barato como ahora). También puede ser una cuestión de precio: contratando un broker hay clientes que se han ahorrado más de 40.000€ en intereses.
Es importante destacar que el broker hipotecario solo recibe sus honorarios si su cliente firma la hipoteca con alguna de las entidades que ha encontrado, por lo que el cliente no tiene ningún riesgo de entrada.
¿Qué ventajas e inconvenientes tiene contratar a un bróker hipotecario?
Como todo, tiene cosas positivas y cosas negativas, pero lo importante en este punto es saber que un broker no es solo para clientes de altas rentas, sino para todo el que esté buscando una hipoteca, ya que se adaptan al perfil del cliente y a sus necesidades financieras e hipotecarias.
Ventajas de contratar un broker hipotecario
Las ventajas que tiene la contratación de un broker hipotecario son muchas:
- Ahorro en intereses: puedes conseguir intereses más bajos y mejores condiciones en la hipoteca
- Más tanto por ciento de financiación: Depende del caso, pueden llegar a conseguir el 100% de financiación sobre la compraventa
- Tiempo: El broker negociará con todas las entidades financieras rápidamente
- Desplazamientos: te ahorra el hecho de visitar cada entidad recabando información.
- Condiciones especiales: No sólo negocian el interés, sino también las bonificaciones, como son los seguros, etc
- Asesoramiento: el broker te asesorará y guiará en todo el proceso, hasta la firma en el notario
- Existen brokers gratuitos.
- Te ayudarán con la tasación
Inconvenientes de contratar un broker hipotecario
Contratar un broker hipotecario también tiene sus inconvenientes:
- Algunos brokers solo trabajan como agentes de ciertas entidades
- El coste de los honorarios. Pueden parecer altos, pero a la larga resultan una pequeña parte del ahorro generado al cliente.
- Los brokers gratuitos tienen limitaciones comparados con los de pago, ya que su cliente son los bancos (cobran de ellos por lo que cambia su incentivo)
- Algunos brokers cobran al principio cuotas fijas o una provisión de fondo, o te exigen un contrato de exclusividad.
Al fin y al cabo, el broker hipotecario puede ser una buena opción, ya que, si contratas un buen broker que solo te cobre a éxito, el riesgo es nulo y te aseguras poder conseguir las mejores condiciones del mercado.
Si estás pensando en comprar una vivienda, o construir una vivienda sobre un terreno, lo cierto es que, a nivel hipotecario, es un buen momento para ello, ya que los tipos de interés continúan y continuarán, por el momento, muy bajos:
Los tipos de interés bajos no son una novedad. Los tipos han estado bajos desde la crisis financiera mundial de hace más de una década. Sin embargo, la pandemia del Covid-19 los ha hecho bajar aún más, ya que los bancos centrales se han volcado en apoyar la actividad económica.
Los tipos de interés oficiales se encuentran ahora en unos niveles nunca antes vistos, los más bajos desde que se tiene constancia en Reino Unido, y siguen por debajo de cero en la eurozona.
Pero, entonces, ¿es mejor contratar una hipoteca fija, variable, o mixta?
Hipoteca Fija
Cuando contratamos una hipoteca fija pagamos la misma cuota mensual durante todos los años que la tengamos vigente. Esto implica que si la entidad bancaria establece una cuota de 300 euros al mes y tenemos una hipoteca de 20 años, durante ese periodo pagaremos 300 euros cada mes.
Los gastos para tramitar este tipo de hipotecas suelen ser más elevados.
Hipoteca Variable
En el caso de la hipoteca variable no pagaremos lo mismo todos los años en los que esté vigente la hipoteca. El banco establecerá revisiones de la cuota (normalmente cada seis o doce meses) en las que, en función del índice de referencia establecido (el euríbor en la mayoría de los casos) la cuota mensual que paguemos subirá o bajará.
Los gastos para tramitar este tipo de hipotecas son menores que en una hipoteca fija.
Hipoteca Mixta
Si dudamos entre hipoteca fija o variable, existe este tipo de hipoteca que, tal y como lo dice su nombre, es una mezcla entre la hipoteca fija y la variable. Esto implica que, durante un periodo de tiempo, pagaremos una cuota mensual fija (suele ser entre los 3 o 10 años) y, una vez terminada esa etapa, nuestra hipoteca funcionará como una variable (cambia la cuota en las revisiones establecidas en función del índice de referencia acordado).
Los gastos para tramitar este tipo de hipotecas suelen ser similares a los de una hipoteca variable.
¿Con qué nos quedamos entonces?
Ante todo, es importante sopesar todas las opciones, todo depende de:
- El tipo de perfil: personas que no les importe arriesgar para acabar pagando menos o aquellos que prefieran una cuota estable hasta que acaben de pagar el préstamo. Asimismo, recordemos que si somos jóvenes o funcionarios podremos acceder a una hipoteca con más ventajas.
- A cuántos años queremos establecer la hipoteca: los periodos de amortización pueden ser de 10 hasta 40 años.
- El tipo de inmueble que queremos comprar: existen diferentes tipos de hipoteca: si vamos a comprar una vivienda ya construida, o si vamos a adquirir un suelo y construir una vivienda (Autopromotor)
- Si con la hipoteca queremos adquirir una vivienda habitual, una segunda residencia, o compramos para invertir.
-Las ventajas y desventajas de la hipoteca variable: en un principio puede ser más económica, pero si su índice de referencia (normalmente el euríbor) sube, la cuota a pagar también lo hará.
-Las ventajas y desventajas de la hipoteca fija: siempre pagaremos la misma cuota, pero tendremos que hacer frente a unos gastos de apertura y comisiones más elevados, y, si el Euríbor no aumenta (como parece probable a corto y medio plazo) pagaremos una cuota más elevada que con la hipoteca variable.
-Las ventajas y desventajas de la hipoteca mixta: pagaremos una cuota fija los primeros años, pero luego tendremos que hacer frente a las variaciones que trae consigo una hipoteca variable.
Asimismo, lo más importante es comparar entre las opciones disponibles. Para ello, como hemos comentado anteriormente, puede ser interesante contratar a un broker hipotecario.
Consultas a profesionales
Hemos entrevistado al gerente de The Lion Brokers, empresa dedicada a la intermediación financiera y, entre otros servicios, a la intermediación hipotecaria para particulares. Le hemos preguntado sobre su impresión general de cómo está respondiendo el mercado inmobiliario a la crisis generada debido al covid19, y los motivos por los que aún en plena crisis sanitaria, la demanda de sus servicios están en alza, y nos ha explicado el porqué del éxito de su negocio:
“Creemos que nuestro negocio está en alza, y no porque se están realizando más hipotecas que en años anteriores, que también, sino porque hay una tendencia en los clientes a, cada vez más, contratar los servicios de un profesional. Y no solo es una tendencia en nuestro negocio. Cada vez, los clientes somos más exigentes y tenemos menos tiempo. Así pues, negocios como las consultorías, los personal shopper inmobiliarios, o los entrenadores personales, por ejemplo, también están en auge. En realidad, las compraventas de inmuebles y por tanto el número de hipotecas contratadas han aumentado en el 2021 respecto al 2019, año pre-covid19 (quizás por las compraventas que no pudieron hacerse en 2020 o porque es la tendencia que viene), y además el cliente ha cambiado. Es un hecho que nos acerca a países del norte de Europa, donde brokers, asesores financieros, o consultores, son más utilizados, tanto a nivel de clientes particulares como a nivel de empresas.”
También nos ha comentado que:
“Nuestra misión es profesionalizar nuestro sector, que quizás no tiene la fama que se merece debido a los años que vivimos, hace ya más de una década, en el boom inmobiliario, y nuestra visión es garantizar a los clientes que, contratando nuestro servicio, vamos a poder conseguir unas condiciones muy distintas, en la mayoría de los casos, a las que ellos pudieran conseguir por sí mismos”.
